Кто должен ремонтировать кровлю над муниципальной квартирой — наниматель или собственник?

Арбитражный суд Дальневосточного округа разбирался, как закон распределяет бремя капитального и текущего ремонта (постановление от 29 апреля 2022 года № Ф03 – 1724/2022).

Из-за протекающей в жилом доме крыши нанимателю муниципальной квартиры пришлось соседствовать с тазами для сбора воды. Недовольный этим фактом он обратился в Государственную жилищную инспекцию Камчатского края с заявлением, в котором просил обязать собственника квартиры отремонтировать крышу. Собственник жилого помещения — Управление коммунального хозяйства и жилищного фонда администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее — Управление).

ГЖИ провела проверку и обнаружила, что в спорной квартире:

• - на поверхности потолка имеются следы протечек в виде разрушения отделочного покрытия;
• - в районе сопряжения тамбура и жилой комнаты (спальни) наблюдается неплотное примыкание кровельного покрытия к основанию;
• - через смотровой люк, расположенный в тамбуре квартиры, в кровельном покрытии видны просветы.

По результатам проверки ГЖИ вынесла Управлению предписание о необходимости отремонтировать крышу над спальней квартиры, в которой проживает наниматель. Управление с ремонтом не торопилось, за что получило еще одно предписание, но уже с новым сроком для устранения выявленных нарушений. Не согласившись с требованиями ГЖИ, Управление обратилось в суд.

В исковом заявлении просило признать предписание ГЖИ недействительным. Ссылалось на то, что спорный жилой дом не является многоквартирным, а относится к типу домов блокированной постройки. Следовательно, речь о содержании и ремонте общедомового имущества наймодателем не идет. Ответственность за текущий ремонт, в том числе ремонт кровли, несет наниматель жилого помещения.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Управления и признал предписание ГЖИ недействительным. При этом суд пришел к следующим выводам:

• К текущему ремонту могут быть отнесены работы по замене лишь отдельных конструктивных элементов имущества (на основании приложения № 7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170).
• Работы, которые согласно оспариваемому предписанию должно выполнить Управление, заключаются в замене отдельных конструктивных элементов крыши над спальней и не связаны с производством капитального ремонта всей крыши жилого дома.

А раз речь идет о текущем ремонте, то и выполнять его должен наниматель — в соответствии с пп. 4 ч. 3 ст. 67 Жилищного кодекса РФ.

ГЖИ подала апелляционную жалобу, в которой указала: согласно техпаспорту спорного жилого дома, крыша является конструктивным элементом. Сведений о том, что она не является общим имуществом, техпаспорт не содержит. При этом «жилищным законодательством предусмотрена обязанность наймодателя принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение».

Апелляционный суд отменил вынесенное решение, отказав Управлению в удовлетворении исковых требований.

Типовой договор социального найма жилого помещения (утвержден постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315) определяет исчерпывающий перечень работ, производимых нанимателем за счет своих средств. Иные ремонтные работы осуществляются за счет наймодателя.

Ни Типовым договором социального найма жилого помещения, ни договором между нанимателем и Управлением не установлена обязанность нанимателя по ремонту кровли жилого дома, в котором находится сданное по договору социального найма помещение.
«Данную обязанность несет собственник либо управомоченное им лицо (наймодатель), на которого возложена обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение (ст. 676 Гражданского кодекса РФ)».

Поскольку наниматель осуществляет только ремонт занимаемого жилого помещения, не имеют значения выводы о том, что спорный жилой дом не является многоквартирным. «Количество квартир в жилом доме не влияет на права нанимателя жилого помещения».
Кроме того, спорный дом состоит из двух квартир. «Материалы дела не содержат документальных сведений о том, что крыша данного жилого дома не имеет общего с соседней квартирой чердака».

Кассационный суд оставил решение апелляционного суда без изменений, а жалобу Управления — без удовлетворения.